2026 위반건축물 투룸 월세 사례 7가지 핵심 쟁점-전입신고 옮기면 보증금 2천만원 위험할까?
이 글은 현직 공인중개사의 실제 상담 사례와 현장 경험을 바탕으로 작성된 부동산 정보 글입니다.
오늘은 다가구주택 임차인이 위반건축물 지정 사실을 뒤늦게 알게 되면서 보증금 반환과 계약 해지 문제로 상담한 실제 사례를 중심으로, 임차인이 반드시 알아야 할 법적 대응과 주의사항을 정리해보겠습니다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 개별 분쟁은 변호사·법률전문가 상담이 필요할 수 있습니다.
1. 실제 상담 사례｜다가구주택 투룸이 위반건축물로 적발된 이유
이번 상담은 상가 임대로 인연이 된 고객이 본인이 거주 중인 투룸 월세 보증금 2,000만원 문제로 상담을 요청하면서 시작되었습니다.
해당 건물은 다가구주택으로 2026년 2월 27일 위반건축물로 지정되었습니다.
문제의 핵심은 2층 구조였습니다.
건축물대장상에는 2층 23㎡가 기타사무소(근린생활시설) 로 기재되어 있었지만, 실제 현장은 201호, 202호, 203호 모두 주거용 원룸 및 투룸으로 사용되고 있었습니다.
즉, 공부상 근린생활시설이 실제로는 주거용으로 사용되고 있었던 것으로, 건축법상 용도 위반 문제가 발생한 사례입니다.
2. 임대인의 요구 내용과 임차인의 불안
임대인은 임차인에게 다음과 같이 요청했습니다.
- 가벽 설치
- 짐 이동
- 전입신고를 다른 호실로 이전
- 구청 사진 촬영 후 원상복구
처음에는 임차인도 협조하려 했지만, 가장 큰 문제는 전입신고 이전 시 보증금 2천만원의 보호가 약해질 수 있다는 점이었습니다.
현재 201호에 실제 거주 중인데 전입신고를 다른 호실로 옮기게 되면, 기존 호실에 대한 대항력 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.
3. 전입신고를 옮기면 보증금은 안전할까
주택임대차보호법상 대항력은 다음 두 가지가 핵심입니다.
- 실제 점유
- 주민등록(전입신고)
즉, 현재 거주 중인 201호에서 전입신고를 다른 호실로 옮기면 기존 임대차 목적물에 대한 대항력이 약화되거나 상실될 수 있습니다.
| 구분 | 현재 상태 | 위험 요소 |
|---|---|---|
| 전입 유지 | 201호 거주 + 201호 전입 | 대항력 유지 |
| 전입 이전 | 실거주 201호 / 전입 202호 | 보증금 보호 위험 |
4. 이 사유가 계약 해지의 정당한 사유가 될 수 있을까
이번 사례는 계약 해지 주장에 충분한 근거가 될 수 있습니다.
4-1. 계약 당시 중요 사실 미고지
임차인은 계약 당시
- 기타사무소 존재 설명 미고지
- 건축물대장 미교부
- 실제 구조와 공적장부 불일치
상태였다고 진술했습니다.
이는 공인중개사법상 확인·설명 의무와 연결될 수 있는 중요한 부분입니다.
4-2. 임대인의 사후 협조 요구
계약 이후 임대인이
- 전입신고 이전
- 구조 변경 협조
- 가벽 설치
를 요구했다는 점은 당초 임대 목적물의 적법성에 문제가 있었음을 보여주는 정황으로 볼 수 있습니다.
따라서 임차인이 계약 해지 및 퇴거를 통보한 것은 상당한 정당성을 가질 수 있습니다.
5. 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 어떻게 대응해야 할까
| 단계 | 대응 방법 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| 1단계 | 문자 및 카톡 통보 | 해지 의사 명확화 |
| 2단계 | 내용증명 발송 | 증거 확보 |
| 3단계 | 임차권등기명령 신청 | 이사 후 권리 유지 |
| 4단계 | 보증금 반환소송 | 법적 회수 절차 |
6. 임차권등기명령 절차｜보증금 못 받고 이사할 때 반드시 해야 할 5단계
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 이사를 해야 한다면, 가장 중요한 절차는 임차권등기명령 신청입니다.
임차권등기명령은 이사 후에도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원에 신청하는 제도입니다.
법적 근거는 주택임대차보호법 제3조의3입니다.
6-1. 신청 요건
아래 두 가지가 충족되어야 합니다.
- 임대차 계약 종료
- 보증금 전부 또는 일부 미반환
6-2. 신청 법원
반드시 해당 주택 소재지 관할 지방법원 / 지원 / 시군법원에 신청합니다.
현재 거주지 기준이 아니라 임차 주택 주소 기준입니다.
6-3. 필요 서류
| 서류명 | 비고 |
|---|---|
| 임대차계약서 사본 | 확정일자 포함 권장 |
| 주민등록초본 | 전입 내역 확인 |
| 등기부등본 | 목적물 정보 확인 |
| 해지 통보 문자 / 내용증명 | 계약 종료 증빙 |
6-4. 비용
셀프 신청 시 통상 4만원~5만원 내외가 발생합니다.
- 등록면허세
- 송달료
- 인지대
- 등기수수료
현재 이 임차인은 계약기간이 아직 남아 있기에 원칙적으로 지금 바로 임차권등기명령은 신청할 수 없습니다.
하지만 이번 사례는 “아직 기간이 남아 있어도 계약을 먼저 종료시킬 수 있는지”가 핵심입니다.
여기서 방향이 갈립니다.
핵심 결론: 계약이 끝나야 신청 가능
주택임대차보호법 제3조의3은
임대차가 끝난 후
보증금이 반환되지 아니한 경우
신청할 수 있다고 규정합니다.
즉 지금 상태는
- 계약기간: 2027년 5월 15일까지
- 현재: 계약 존속 중
이라서 아무 조치 없이 바로 임차권등기명령은 불가입니다.
그럼 이 임차인은 지금 무엇을 해야 하나
핵심은 계약 종료를 먼저 만들어야 합니다.
이번 사안은 일반적인 단순 중도퇴거가 아닙니다.
이번 건은 다음 요소가 있습니다.
- 위반건축물 지정
- 계약 당시 중요 사실 미고지
- 임대인의 전입이전 요구
- 공부상 근생 / 실제 주거 불일치
이런 경우는 임차인의 귀책 없는 해지 사유 주장이 가능합니다.
즉 먼저 임대인에게
본 사유로 계약 해지를 통보한다
를 명확히 보내야 합니다.
1단계: 계약 해지 통보를 먼저 확정
이 부분이 가장 중요합니다.
문자보다 내용증명으로 가는 것이 좋습니다.
예시 문구는 아래처럼 가면 됩니다.
‘임대 목적물이 건축물대장상 기타사무소로 등재되어 있음에도 실제 주거용으로 임대되었고, 계약 당시 이에 대한 설명을 받지 못하였습니다.
또한 위반건축물 지정 이후 전입신고 이전 및 구조 변경 협조 요구를 받아 임차인의 보증금 보호에 중대한 위험이 발생하였습니다.
이에 본인은 계약 목적물의 중대한 하자를 이유로 본 임대차계약의 해지를 통보하며, 퇴거일 기준 보증금 반환을 요청드립니다.’
이 통보가 있어야 나중에 법원에서
“계약이 종료되었다”
는 증거가 됩니다.
2단계: 합의해지일 또는 퇴거일 확정
예를 들어 임대인이
4월 30일까지 나가시고 보증금은 그날 드리겠다
라고 답하면
그 날짜가 종료일이 됩니다.
그날 보증금을 안 주면 바로 신청 가능합니다.
3단계: 퇴거 후 미반환 시 즉시 임차권등기
즉 순서는 이렇게 갑니다.
| 순서 | 해야 할 일 |
|---|---|
| 1 | 계약 해지 통보 |
| 2 | 퇴거일 확정 |
| 3 | 보증금 미반환 |
| 4 | 임차권등기명령 신청 |
6-5. 가장 중요한 타이밍
임차권등기 완료 전에는 절대 전출하지 않는 것이 안전합니다.
등기 접수 후 완료 여부를 확인한 다음 이사해야 보증금 권리를 안정적으로 유지할 수 있습니다.
절대 주의: 그냥 먼저 이사 가면 위험
이 부분은 꼭 임차인에게 강조해야 합니다.
계약 종료 + 임차권등기 전 먼저 전출하면 위험합니다.
전입을 빼는 순간 대항력이 약해질 수 있습니다.
특히 이번 사례는 이미 주소 이전 문제로 민감하므로 더 조심해야 합니다.
솔직히 이번 건은 단순 중도퇴거보다
“설명의무 미이행 및 위반건축물에 따른 계약해지 정당성”으로 밀고 가는 게 훨씬 강합니다.
그러면 왜 임대인은 이런 설계를 하였을까?
솔직히 이런 구조는 현장에서 생각보다 자주 보입니다. 단순히 “이상하게 설계했다”가 아니라, 당시 건축 인허가 기준과 수익 목적이 섞인 결과일 가능성이 큽니다.
결론부터 말씀드리면, 임대인이 애초에 2층 96㎡ 전체를 주택으로 하지 않고 23㎡만 기타사무소(근린생활시설) 로 설계한 이유는 보통 아래 4가지 중 하나입니다.
1) 건축 인허가 기준을 맞추기 위해 일부를 근린생활시설로 넣었을 가능성
이게 가장 현실적인 이유일 수 있습니다.
2004년 준공 당시에는 지금보다도 다가구주택 층수, 주차대수, 일조, 면적 기준이 훨씬 민감했습니다.
특히 다가구주택은 층별 면적과 세대 수에 따라 허가 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
예를 들어 건축사 입장에서는
- 주택 세대 수를 줄이거나
- 일부를 비주거 용도로 처리해
- 주차 기준이나 세대수 기준을 맞추는 방식
으로 설계를 하는 경우가 있었습니다.
쉽게 말해
2층 전체를 주거로 넣으면 허가가 까다롭거나 불가능할 수 있으니
일부를 사무소로 넣어 허가를 맞춘 것
일 수 있습니다.
이게 저는 가장 유력하다고 봅니다.
2) 세대 수를 줄여 다가구 기준에 맞추려 했을 가능성
이 부분도 매우 가능성이 높습니다.
다가구주택은 법적으로 세대 수와 층수 제한이 중요합니다.
만약 2층 전체를 전부 주거로 넣으면
- 세대 수 증가
- 각 호실 분리 문제
- 방 개수 및 출입구 문제
등으로 사실상 다세대처럼 보일 위험이 생깁니다.
그래서 일부 면적을 사무소로 잡으면
주택 세대 수를 줄여 보이게 하는 효과
가 있습니다.
즉 허가상으로는
- 1층 주거
- 2층 일부 사무소
- 나머지 주거
형태로 맞춘 뒤
실제로는 전부 원룸으로 운영했을 가능성이 있습니다.
3) 주차장 기준 회피 가능성
이것도 실무에서 많이 의심하는 부분입니다.
주거 세대 수가 늘어나면 주차대수 기준이 늘어납니다.
반대로 사무소 면적 일부로 처리하면 주차 산정 방식이 달라질 수 있습니다.
당시 허가를 위해
2층 전체 주거 = 주차 부족
일부 사무소 = 허가 가능
이 구조였을 수 있습니다.
특히 96㎡면 투룸 3개 운영하기 딱 좋은 면적이라
처음부터 수익형 원룸 운영을 염두에 두고 설계했을 가능성이 큽니다.
4) 임대수익 극대화 목적
이건 가장 현실적인 “돈의 이유”입니다.
솔직히 건물주 입장에서는 사무소 23㎡보다
- 원룸 1개
- 투룸 1개 추가
가 월세 수익이 훨씬 큽니다.
예를 들어 천안 기준으로
- 사무소 임대료 30~40만원
- 원룸 월세 40~60만원
- 투룸 60~80만원
이 될 수 있으니, 장기간 누적 수익 차이가 큽니다.
즉 허가는 사무소로 받고
실제는 주거용으로 돌려 월세를 더 받았을 가능성이 상당히 높습니다.
제 개인적인 실무 판단
이번 사례는
애초 설계는 일부 사무소
이후 몰래 주거로 사용
이 흐름이 가장 자연스럽습니다.
특히 용도변경 이력이 없다는 점이 정말 중요합니다.
정식으로 바꿨다면 건축물대장 변경 흔적이 남아야 하는데
그게 없다는 건
허가 후 무단으로 주거 전환
쪽으로 무게가 실립니다.
7. 다가구주택 계약 시 반드시 확인해야 할 5가지
- 건축물대장 용도(평면도)- 건축행정시스템 세움터 – 회원가입을 하면 누구나 해당 주소지의 건축물대장을 볼 수 있습니다.
- 호실 표시 일치 여부
- 위반건축물 표기
- 전입 가능 여부
- 등기부 권리관계
마무리
이번 사례는 다가구주택 위반건축물과 보증금 반환 리스크를 현실적으로 보여주는 대표적인 상담 사례입니다.
특히 임대인의 전입신고 이전 요구는 임차인의 보증금 보호에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로 신중하게 대응해야 합니다.
보증금을 반환받기 전 무리한 전출은 매우 위험할 수 있으므로, 반드시 임차권등기명령 등 법적 절차를 함께 검토하시기 바랍니다.
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